Czy rynek mieszkaniowy hamuje

Prognozy wskazują na dalszy spadek podaży nowych mieszkań. Jakie czynniki mają decydujący wpływ tempo wprowadzania na rynek nowych inwestycji i wielkość oferty mieszkaniowej. Co, zdaniem deweloperów, najbardziej hamuje jej rozwój? Sondę prezentuje serwis nieruchomości dompress.pl

Mirosław Kujawski, członek zarządu LC Corp S.A.

Głównym hamulcem dla rozwoju oferty mieszkaniowej na rynku są rosnące koszty, szczególnie wykonawstwa. Widać to po wyraźnym wzroście cen mieszkań w nowych inwestycjach, który w zeszłym roku wyniósł średnio 18 proc. dla największych aglomeracji. Sytuacji nie poprawiają przeciągające się procedury administracyjne, jak również mała podaż gruntów. Wprowadzona w zeszłym roku ustawa, wzbudzająca wiele emocji, potocznie nazywana też „lex deweloper”, również nie odmieniła rynku. Po ponad 6 miesiącach podjęto 3 uchwały dopuszczające budowę 81 mieszkań. Te czynniki sprawiają, że w 2018 roku sprzedaż mieszkań spadła o około 15 – 20 proc. Praktycznie żadna ze spółek notowanych na giełdzie nie zrealizowała zakładanego planu sprzedaży. 

Andrzej Gutowski, członek zarządu Ronson Development

W 2019 roku możemy oczekiwać lekkiego spadku podaży na rynku mieszkaniowym, co jest spowodowane wyprzedawaniem oferty przez deweloperów. Jej szybkie uzupełnienie jest bardzo trudne, między innymi ze względu na wydłużone procedowanie. Na uzyskanie pozwolenia na budowę czeka się często miesiącami. Do tego dochodzą niebotycznie wysokie ceny gruntów, a także wzrost kosztów wykonawstwa, który przekłada się na wydłużające się i trudne negocjacje z głównymi wykonawcami, którzy nawet w rozpoczętych inwestycjach oczekują niekiedy zmiany warunków kontraktu. Wprawdzie sama budowa trwa nadal tyle samo, ale czas poświęcony na poszukanie wykonawcy i uzgodnienie warunków współpracy sprawiają, że etap przygotowawczy jest teraz dłuższy o około 2-3 miesiące.

Mimo wszystko patrzymy na ten rok z optymizmem. Planujemy zakończenie realizacji projektów, obejmujących łącznie ponad 1100 mieszkań. Będziemy także wzmacniać naszą ofertę o nowe inwestycje, zamierzamy m.in. rozpocząć budowę osiedla Ursus Centralny w Warszawie, w którym docelowo wybudujemy około 1500 mieszkań. Z pewnością będziemy też uruchamiać kolejne etapy projektu Miasto Moje, realizowanego na warszawskiej Białołęce.

Tomasz Sujak, członek zarządu Archicom S.A.

Biorąc pod uwagę takie czynniki, jak trudności w pozyskiwaniu gruntów, presja kosztowa ze strony wykonawców, rosnące ceny materiałów, czy przedłużające się procesy administracyjne, podaż mieszkań według danych rynkowych podsumowujących ostatni kwartał ur. była zaskakująco wysoka. Ilość mieszkań wprowadzonych do sprzedaży w sześciu największych miastach w 2018 roku w odniesieniu do roku poprzedniego, była niższa tylko o 3 proc.
Bacznie obserwujemy rozwój sytuacji rynkowej, która w ostatnim kwartale minionego roku charakteryzowała się spowolnieniem sprzedaży, wynikającym zarówno z czynników podażowych, jak i zmian po stronie popytu. 

Małgorzata Ostrowska, członek zarządu i dyrektor Pionu Marketingu i Sprzedaży w J.W. Construction Holding S.A.

Na spowolnienie rynku ma wpływ znaczny wzrost kosztów wykonawstwa,  pracy, zakupu gruntów, a także różnorodne bariery administracyjne.

Mirosław Bednarek, prezes zarządu Matexi Polska

Planujemy znaczny rozwój oferty i dywersyfikację projektów. Dobrze przygotowaliśmy się na najbliższe lata działalności, budując bank gruntów. Będziemy więc mogli zaspokoić potrzeby rynku w różnych segmentach i lokalizacjach. Sadzę, że właśnie problemy z działkami tj. niska podaż i wysoka cena gruntów inwestycyjnych to największa bariera, szczególnie dla mniejszych deweloperów. Nie bez znaczenia pozostają też długotrwałe procesy administracyjne przy uzyskiwaniu pozwoleń na budowę oraz rosnące koszty realizacji inwestycji.

Wojciech Duda, wiceprezes zarządu w Duda Development

Choć dopiero czas pokaże, czy przewidywania okażą się trafne, trzeba przyznać, że obecna sytuacja faktycznie nie sprzyja zwiększaniu podaży mieszkań. Kurczący się zasób działek oraz ich rosnące ceny, coraz wyższe koszty zatrudnienia pracowników budowlanych, wzrost cen materiałów budowlanych – wszystkie te czynniki sprawiają, że podaż maleje i prawdopodobnie będzie maleć w przyszłości.

Zuzanna Należyta, dyrektor ds. handlowych w Eco Classic

Główną przyczyną, która hamuje rozwój oferty rynkowej są z pewnością rosnące koszty budowy. Może na przykład okazać się, że inwestycja planowana rok temu dziś nie jest opłacalna ze względu na wzrost kosztów budowy, przewyższający wzrost cen mieszkań w tym okresie. Wówczas jedyną, racjonalną decyzją jest wstrzymanie realizacji inwestycji. Kolejnym powodem jest mała dostępność firm budowlanych, co z kolei powoduje niedobór pracowników.

Janusz Miller, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu Home Invest

Wychodzimy naprzeciw tendencjom rynkowym, w swojej ofercie mamy coraz więcej inwestycji, a co za tym idzie coraz większą liczbę mieszkań. Zauważyć jednak można, że tempo wprowadzania do sprzedaży nowych mieszkań jest coraz wolniejsze. Spowodowane jest to m.in. drożejącymi gruntami, wzrastającymi kosztami robocizny i materiałów.

Piotr Tarkowski, pełnomocnik zarządu Allcon Osiedla

Rozwój oferty rynkowej hamuje ryzyko projektowe. Projekty deweloperskie wymagają kontraktowania zamówień na firmy podwykonawcze i materiały z wyprzedzeniem wielomiesięcznym, sięgającym nawet 20 - 30 miesięcy. Obecna, niestabilna sytuacja w tym obszarze wymaga dużej ostrożności w budżetowaniu i planowaniu terminów. Deweloperzy budując swój wizerunek firm godnych zaufania, nie chcą dopuścić do niedotrzymywania uzgodnionych z klientami zobowiązań. Mając na uwadze oczekiwania nabywców, priorytetem jest obecnie ich spełnienie, kosztem potencjalnych dodatkowych, trudnych do wyliczenia zysków. Niepewność na rynku nieruchomości wywołują również kosztotwórcze  zapowiedzi zmian przepisów, chociażby plany wprowadzenia przez UOKiK instytucji Gwarancyjnego Funduszu Deweloperskiego. 

Andrzej Swoboda, wiceprezes zarządu Grupy CTE

Na podaż mieszkań wpływ mają takie czynniki, jak brak odpowiednich terenów inwestycyjnych, niewystarczająca dostępność firm podwykonawczych, a także bardzo wysokie koszty wykonawstwa, co czyni część projektów nieopłacalnymi. Spodziewamy się utrzymania tej tendencji, co w zestawieniu z dużym popytem może powodować dalszy wzrost cen nieruchomości.

DOMPRESS