Jak zmieniały się koszty budowy mieszkań w ostatnich latach

W jakim tempie na przestrzeni ostatnich lat rosły ceny gruntów inwestycyjnych? Jak od 2020 roku zmieniały się koszty budowy projektów mieszkaniowych? Jak na ceny mieszkań rzutowały zmiany w przepisach budowlanych? O ile metr kw. byłyby droższy, gdyby np. ustawodawca nie wycofał się z narzucenia sztywnego normatywu parkingowego w nowych inwestycjach? Sondę przygotował serwis nieruchomości dompress.pl.

Joanna Chojecka, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu na Warszawę i Wrocław w Grupie Robyg

W ostatnich latach rynek nieruchomości w Polsce doświadczał dynamicznych zmian, zarówno pod względem cen mieszkań, jak i kosztów budowy. Od 2020 roku średnie ceny mieszkań na rynku pierwotnym wzrosły o około 15 proc., przy czym w największych miastach, takich jak Warszawa, Kraków czy Wrocław, wzrosty w latach 2022–2024 sięgnęły nawet 30 proc. Istotny wpływ na ceny miały rosnące koszty budowy, zwłaszcza w latach 2021–2023, kiedy to ceny materiałów budowlanych i wynagrodzeń w branży znacząco wzrosły. W samym 2024 roku koszt budowy 1 mkw. powierzchni użytkowej wzrósł o ponad 18 proc. w ujęciu rocznym.

Równolegle rosły ceny gruntów inwestycyjnych, które w największych aglomeracjach podrożały w ostatnich latach o 20–30 proc., a w niektórych lokalizacjach nawet o 100 proc. Udział kosztu gruntu w całkowitej cenie mieszkania potrafi obecnie sięgać nawet 24 proc.

Dodatkowym czynnikiem wpływającym na koszty inwestycji są nowe przepisy budowlane. Wprowadzenie obowiązku budowy 1,5 miejsca parkingowego na jedno mieszkanie znacząco podniosło koszty realizacji projektów w niektórych przypadkach nawet o 5–10 proc. Przy średniej cenie mieszkania rzędu 15 000 zł/mkw. oznacza to wzrost ceny końcowej o 750–1500 zł/mkw. Gdyby nie wycofano normatywu parkingowego z ustawy, mieszkania byłyby dziś wyraźnie droższe.

Wszystkie te czynniki, rosnące koszty materiałów i robocizny, drożejące grunty oraz regulacje administracyjne przekładają się na systematyczny wzrost cen mieszkań i ograniczają dostępność nowych inwestycji mieszkaniowych na rynku.

Andrzej Biedronka-Tetla, członek zarządu Atal ds. finansowych

Na przestrzeni ostatnich pięciu lat ogólne koszty budowy, uwzględniając wszystkie tego składowe, wzrosły mniej więcej dwukrotnie. Wpływ na to miały zwyżki cen materiałów i robocizny, które aktualnie ustabilizowały się. Był to wynik wysokiej inflacji i wzrostu płac, a także nowych regulacji i zmian w przepisach oraz normach, co przełożyło się na droższą produkcję, a w efekcie wyższe ceny mieszkań. Proporcjonalnie podrożały też grunty, kluczowy element kalkulacji inwestycji deweloperskich.

Tomasz Kaleta, dyrektor zarządzający ds. sprzedaży i marketingu w Develii 

Na przestrzeni ostatnich lat koszty budowy mieszkań w Polsce systematycznie rosły, przede wszystkim z powodu inflacji, rosnących cen gruntów, materiałów budowlanych oraz kosztów pracy. Choć obecnie tempo wzrostu powoli wyhamowuje, kluczowe czynniki, takie jak wysokie ceny działek inwestycyjnych i surowców pozostają niezmienne. Jak wynika z danych GUS, w drugim kwartale 2025 roku średni koszt budowy 1 mkw. nowego budynku mieszkalnego wyniósł 6 973 zł. To mniej niż na początku roku, ale wciąż więcej niż w analogicznym okresie rok wcześniej.

W obliczu wysokich kosztów budowy oraz ograniczonej podaży gruntów ważne jest efektywne zarządzanie procesem inwestycyjnym. Dwa lata temu w ramach naszej grupy powstała spółka Develia Construction, która odpowiada za realizację 20-25 proc. projektów. Dzięki temu mamy lepszą kontrolę nad kosztami oraz jakością prowadzonych inwestycji.

Dla firm deweloperskich kluczowa jest przewidywalność otoczenia regulacyjnego, ponieważ umożliwia odpowiedzialne planowanie inwestycji. Propozycja wprowadzenia normatywu 1,5 miejsca parkingowego na każde mieszkanie w wielu lokalizacjach, zwłaszcza w centrach dużych miast, gdzie dostępność gruntów i powierzchni podziemnych jest ograniczona, mogła znacząco podnieść koszty realizacji i ograniczyć liczbę nowych lokali. Ostatecznie z niej zrezygnowano, pozostawiając decyzję w tym zakresie samorządom, co zwiększy elastyczność projektową i pozwoli lepiej dostosować inwestycje do lokalnych uwarunkowań.

Marek Straszak, Regional Construction Manager, Matexi Polska

W ostatnich pięciu latach koszty budowy mieszkań przeszły dwa znaczące zawirowania. Najpierw w okresie pandemii, a następnie po wybuchu konfliktu w Ukrainie. W obu przypadkach kluczowym czynnikiem były zakłócenia w łańcuchach dostaw materiałów oraz ograniczona dostępność pracowników, co przełożyło się na gwałtowny wzrost kosztów. Od 2020 roku do połowy 2025 roku koszty budowy mieszkań wzrosły łącznie o około 50 proc.

Dodatkowym elementem wpływającym na ceny są regulacje prawne. Przepisy dotyczące energooszczędności wymagają stosowania coraz lepszych rozwiązań technicznych, od wysokiej jakości stolarki okiennej, przez bardziej zaawansowaną izolację, po systemy wentylacji z odzyskiem ciepła. Od stycznia 2026 roku, zacznie obowiązywać również rozporządzenie w sprawie miejsc doraźnego schronienia. W praktyce oznacza to konieczność wzmocnienia części podziemnych budynków, co wiąże się ze znacząco większym zużyciem stali i betonu, a tym samym kolejnym wzrostem kosztów.

Warto podkreślić, że wycofanie z nowelizacji ustawy tzw. normatywu parkingowego było kluczowe dla ekonomiki wielu projektów, zwłaszcza w centralnych lokalizacjach, gdzie dostępne działki są niewielkie. Wymóg zapewnienia 1,5 miejsca parkingowego na jedno mieszkanie często zmuszałby inwestorów do projektowania nawet trzech kondygnacji garaży podziemnych. Takie rozwiązanie podnosiłoby koszty realizacji inwestycji o dodatkowe 10–15 proc., a w konsekwencji przekładało się na jeszcze wyższe ceny mieszkań.

Witold Kikolski, członek zarządu MS Waryński Development S.A.

W ostatnich latach koszty budowy mieszkań ulegały dużym wahaniom. W latach 2021–2022 ceny materiałów rosły nawet o ponad 30 proc. rok do roku, natomiast w 2023 roku rynek wyhamował. Obecnie obserwujemy stabilizację, a w wielu kategoriach nawet niewielkie spadki. Z drugiej strony, koszty robocizny nadal rosną o 8–10 proc. rocznie, co sprawia, że całkowite nakłady na inwestycję wciąż powoli idą w górę, według danych GUS – średnio o około 3 proc. rocznie.

Jednocześnie ceny gruntów inwestycyjnych w dużych miastach utrzymują się na wysokim poziomie – szczególnie w Warszawie, gdzie popyt na dobre lokalizacje pozostaje bardzo silny. To sprawia, że różnica w kosztach wytworzenia pomiędzy projektami realizowanymi na przykład w Katowicach a w Warszawie wynosi nawet kilkanaście procent.

Dodatkowym czynnikiem wpływającym na koszty są regulacje prawne. Nowa ustawa deweloperska oraz zaostrzone wymogi energooszczędności zwiększyły nakłady na inwestycje o kilka procent. Największe obciążenie niosły jednak przepisy dotyczące normatywu parkingowego, które do niedawna wymuszały na inwestorach nawet 1,5 miejsca postojowego na mieszkanie. To oznaczało konieczność budowy dodatkowych kondygnacji garaży podziemnych, co w praktyce mogło znacząco podnosić koszt całej inwestycji. Dlatego z zadowoleniem przyjęliśmy decyzję o zniesieniu sztywnego normatywu w sierpniu 2025 roku i przekazaniu kompetencji gminom. To daje większą elastyczność w projektowaniu i pozwala oferować klientom bardziej racjonalne ceny, szczególnie w lokalizacjach dobrze skomunikowanych.

Piotr Dobrzyński, Head of Operations and Technical BPI Real Estate Poland - Builder

W ostatnich 5 latach koszty budowy mieszkań, a tym samym realizacji projektów budowlanych, wzrosły około 30-50 proc. ze względu na inflację. Zwiększyły się koszty pracy oraz produkcji materiałów ze względu na wyższe koszty energii. Nie każdy materiał zdrożał tyle samo, niektóre takie jak stal, styropian i wełna mineralna, czy drewno zanotowały duży skok spekulacyjny - nawet 100 proc. w okresie pandemii i na początku konfliktu w Ukrainie. Dziś ceny materiałów są na dość niskich poziomach ze względu na spadek popytu. Niemniej jednak całościowy wzrost kosztów materiałów budowlanych od 2020 roku wyniósł około +40 proc.

W zakresie wpływu nowych przepisów budowlanych na ceny mieszkań, jak np. normatywu parkingowego, w związku z niższym popytem na mieszkania można uznać, że na ten moment nie jest odczuwalny. Niemniej jednak większy normatyw parkingowy zwiększa powierzchnię całkowitą budynku, a więc powierzchnię niesprzedawalną, zwiększając koszty budowy całego budynku. To przy stałej ilości powierzchni użytkowej mieszkań, czyli tzw. PUM, przekłada się na wzrost ceny za metr kwadratowy PUM. Wysokość wzrostu zależy od projektu, z reguły jest to kilka lub kilkanaście procent. W szczególnych przypadkach, związanych z wymiarami działki zwiększony normatyw mógłby spowodować, że dana inwestycja w ogóle byłaby nieopłacalna, bo trzeba by było wykonać np. kolejną kondygnacje podziemną, co może właśnie skutkować brakiem opłacalności inwestycji w danej lokalizacji. Wbrew pozorom cena sprzedaży miejsca postojowego w garażu podziemnym z reguły znacząco nie pokrywa kosztów jego wybudowania.

Renata Mc Cabe - Kudla, Country Manager w Grupo Lar Polska

Koszty budowy w ostatnich latach rosły znacząco, ze względu na inflację oraz na wzrost kosztu siły roboczej. Ze względu na niedobór gruntów inwestycyjnych, ich ceny rosną co roku. Od 2020 roku widzimy większy wzrost kosztów, niż w poprzednich latach, między innymi ze względu na wysoką inflację. Nowe przepisy budowlane oraz rosnące oczekiwania miasta odnośnie infrastruktury budowanej realizowanej przez deweloperów mają bardzo duży wpływ na wzrost cen mieszkań.

Damian Tomasik, prezes zarządu Alter Investment

Na przestrzeni ostatnich pięciu lat koszty budowy systematycznie rosły – zarówno w zakresie materiałów, jak i robocizny. Najbardziej dynamiczny wzrost obserwowaliśmy w latach 2021–2022, kiedy ceny stali, betonu i drewna zwiększyły się nawet o kilkadziesiąt procent r/r. Od 2023 roku tempo podwyżek wyhamowało, ale koszty wciąż są wyższe niż przed pandemią. Równolegle drożały grunty inwestycyjne, w dużych miastach nawet o 40–50 proc. od 2020 roku. Nowe regulacje, jak normatywy energooszczędności czy wymogi środowiskowe, podnoszą próg wejścia dla deweloperów, co w naturalny sposób wpływa na ceny mieszkań. Gdyby utrzymano zapis o obligatoryjnych normatywach parkingowych, mieszkania byłyby w wielu projektach droższe nawet o 10–15 proc.

Jakub Serek, dyrektor ds. Planowania Kosztów Realizacji w Archicom

Koszty budowy w ostatnich latach zmieniały się bardzo dynamicznie, a na ich poziom wpływało jednocześnie wiele czynników. Od 2020 roku obserwowaliśmy znaczący wzrost, zarówno cen materiałów, jak i kosztów pracy, zwłaszcza w okresie pandemii i późniejszych skoków inflacji. Aktualnie sytuacja jest bardziej stabilna, a roczny wzrost kosztów mieści się w granicach inflacyjnych, co pozwala na bardziej efektywne planowanie inwestycji. Nie można jednak mówić wyłącznie o jednym źródle wzrostów. Oprócz cen materiałów i wynagrodzeń istotne znaczenie miały także m.in. zobowiązania wobec samorządów dotyczące realizacji infrastruktury w pobliżu osiedla – np. dróg, terenów rekreacyjnych czy też obiektów publicznych.

Z kolei zmiany w przepisach budowlanych, często potrzebne z perspektywy jakości i bezpieczeństwa,  również podnoszą koszty realizacji inwestycji. Przykładem jest obowiązek zapewniania miejsc schronienia doraźnego, który zacznie obowiązywać od 2026 roku. Dziś trudno jednak jednoznacznie wycenić jego potencjalny wpływ. Widać w związku z tym, że finalna cena mieszkania jest efektem wielu nakładających się czynników, od kosztów gruntów, pracy i materiały, aż po regulacje prawne.